一场风波，把各色人等的“本来面目”都露出来了。有土豪宁可掏着百万级的喝茶费，也要把豪宅抢到手。据证券时报4月7日报道，深圳南山区招商蛇口某项目再次开盘，单价9万元~13万元/平方米，总套价格万元~万元合计54套公寓，半天时间全部售罄，合计吸金约23亿元。另据中国证券报报道，当前深圳宝安确有几个楼盘购房需缴纳不同价位的“喝茶费”，以宝安区的海纳公馆为例，平米总价万左右的新房“喝茶费”需70余万元。所谓“喝茶费”，指的是开发商巧立名目，在房子稀缺的环境下，收取购房者的附加费用，提高购房门槛，令购房者变相获取置业资格。另一边，放弃买房的人也越来越多了。最近克而瑞CRIC通过覆盖29个二线城市以及个三、四线城市的万份有效调研问卷统计，从CRIC调研结果来看，今年二、三线城市50万以下、70平方米以下的房子，置业客群弃购意向比较严重，万份调研问卷中有三成的置业客群或将放弃置业计划。请注意，50万以下、二三线城市、70平米以内，完全符合刚需一族的特征，即面积小、首付少、资金压力小，连这一类人群也在考虑放弃买房，说明楼市的潜在客群规模确实在缩小。一边是高价抢房，另一边是放弃买房，哪个才代表市场的真实情绪？笔者认为，后一种情况更具代表性，毕竟深圳楼市的地位是极其特殊的，一方面是受限于城区面积而供需失衡，另一方面是限价导致的新房价格失真，与全国其他城市有本质区别。越来越多的刚需放弃置业，客观上也会使买房难度变得更大，尤其在近期事件的冲击下，稍不留意就入坑，亏钱效应将会越来越明显。因此，渡过年这场风波后，从明年起，买房要更为谨慎，3类房子尽量要回避，贬值空间或达20%。1，城中村棚改后的安置房、回迁房小区。千万别以为没人买安置房，以我的经验来看，在中小城市还有大量购房者青睐此类房子，他们普遍对买房这件事一头雾水，都是通过熟人关系转介绍，认为有套房子住就可以了，买房成了买家和卖家之间的个人交易，不少人仅凭收据和没有效力的证明，就敢买安置房。目前全国商品房建成面积为亿平米，那回迁房、小产权房的比例又有多少呢？如是研究院曾发布过一组数据，小产权房面积为73亿平米，仅次于商品房面积(占比38%)。事实上，真正没有产权房本的房子，远远不止这个数字，即便在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。作为顶尖大都市的深圳，尚且有这么多房子没产权，可以想象类似的房子有多少。但是，这些房子买到手里，什么时候能把房产证办下来尚不清楚，何时能把真正变成商品房也不清楚，作为村里的“外人”，即便买了回迁房，当地也不会认可你成为村里的“一份子”。拿最近这段时间来说，各个社区严防外来人口进入，城中村回迁房小区更甚，此时若凭一纸收据，而没有大红本来证明自己对房产的所有权，很可能连小区都进不去。2，商水商电、无双气的商住公寓。蓝白一直在告诫大家，千万不要买公寓，这种房子看起来总价低、首付低，实则遍地是“坑”。近几年打着LOFT、精致生活旗号的各类公寓，远远没有我们想象的那么美好。比如，交易税费居高不下。假设一套面积50平米的公寓，单价元，即总价50万元。得缴：契税=50万元X3%=1.5万元，增值税及附加=50万元X5.6%=2.8万元，个税=50万元X2%=1万元，土地增值税=50万元X5%=2.5万元这样算来，转手一套公寓的交易税费，高达1.5+2.8+1+2.5=7.8万元！比如，没有双气，商水商电，居民鱼龙混杂。表面看起来，公寓的生活很精致，不管影视剧中还是开发商的样板房，很吸引年轻人入住的想法。事实上，真的住进去之后，才发现柴米油盐的日子里，公寓远远无法提供像住宅那样的安居体验。没有双气，就意味着做饭、热水极其不便，冬天无法取暖，商水商电，就意味着每个月高额的物业费和水电费支出，一层多达几十户，意味着没有任何居住品质可言。3，三四线城市的城乡结合部房产。这里有两个前提：1，三四线城市。2，城乡结合部。据不完全统计，截至年5月，中国县及县以上的新城新区数量总共超过多个，如果加上、和今年的数据，这个数字应该会将近个。上半年，社科院发布了房地产蓝皮书，报告显示的结果很惊人，目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上，要知道，这些地方都是典型的人们城市，如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上，那三四线楼市只会更高。从年的房改开始计算，21年的时间，达到了近个城区的规模，假设年均增加个，未来十年，会增加0-0个左右的新城区。但是，在存量人口时代的前提下，这么多的新城区，必然无法得到人口的有效填充，一二线城市可以虹吸省内地市和县城的人口，沿海城市可以吸引中西部省份的人口，三四线城市的新增人口，又从何而来？明白了这个前提，我们就不难理解，为什么说三四线城市的远郊房产要回避了。一方面，小城市的新城区开发过度，无法形成人气集聚。另一方面，远郊的地价和房价炒上去之后，基础设施却无法得到有效填充。因此，要么去大城市的郊区买房，至少能享受到城市资源的外溢效应，要么买三四线城市的主城区，至少医疗和教育资源比较集中，小城市的郊区房产尽量不要碰。公寓、小城市郊区房子、回迁房，这3类房子在-年房价大涨的阶段，尚且无法跑赢大市平均涨幅。在楼市步入“稳中有降”阶段后，房住不炒的理念日益深入人心，最先淘汰的就是这几类房产，未来5年时间，把折旧费、资金机会成本等因素考虑进去，贬值20%-30%实属正常。更重要的是，从今年开始，2条房贷新规实行后，这3类房产的买卖更难了。1，买房征信更加严格了。在1月20日，征信中心正式启动二代征信系统切断上线工作，目前已经面向社会公众和金融机构，提供二代格式信用报告查询服务。与第一代征信系统最大的不同是，第二代征信系统将会更严格，尤其是对上文提及的假离婚、高杠杆、短贷长用、拆东墙补西墙等手段做出了详尽规定，征信数据的更新会更及时，想“钻漏洞”已经不可行了。2，存量房贷转LPR。根据央行的规定，自3月1日起，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，将此前的存量浮动利率贷款合同，陆续转为LPR利率贷款合同，到8月底要转换完毕。也就是说，只要你以前是用商贷按揭买房，这次都需要转换成LPR，新购房人群直接签LPR的房贷合同。这也就意味着，利率正在加速市场化，央行可以选择调降1年期LPR，让房贷利率参考的5年期LPR依然处于高位，银行则通过加基点的方式维持高额的购房成本。简单一句话：无论是征信系统，还是房贷新标准，都意味着买卖房产，将不再像以往那样轻松了。在这两个房贷新规下，即便是一二线城市的中心城区住宅，都不见得能有多大升值空间，更别提公寓、安置房、小城市城郊房这几类房产了。买卖变难是一方面，更重要的是不受银行待见，因为8月份存量房贷要全部切换成LPR，5月份起，还有不到3个月的时间，像安置房和公寓这类房子连房贷也难办下来，未来在市场中的流动性必然会大打折扣。
