引言
交易成本理论。交易成本的思想最早来自于科斯，他认为市场机制运行是有代价的。在《社会成本问题》一文中，他又细化了交易成本内涵，他认为市场交易不存在成本的看法是无法成立的。在现实经济运行中，在交易之前，人们首先需要寻找符合要求的交易对象，在交易过程中，人们还要经过讨价还价来缔结契约，交易后还需要监督契约条款是否得到严格履行等等。
根据以上我们可以推断，科斯对交易成本理解包含交易前和交易后所付出的代价。阿罗是第一个使用交易成本概念，他将交易成本定义为更加广泛的范畴，即制度运行的费用。只有三者同时存在，交易成本才会产生，缺少任何一个都不成立。与威廉姆森所不同的是，诺思在交易特性是交易成本存在的原因。当我们获取某个产品时或者存在代理人情况下，需要从产品的不同属性中获取效用。
而衡量这些属性需要耗费资源，而在转让时权利的界定和衡量需要消耗更多资源。代理人和产品一样，都存在多种属性。因此，高昂的成本使得对这些属性的衡量不可能是全面并且准确无误。“辨明每一交换单位的各种属性之层次高低所需的信息成本是这种意义上的交易成本的根源。”他认为，交易双方存在信息不对称情况，这些非对称性和个人行为结合在一起对于制度研究具有十分重要意义。
在《企业的性质》一文中，科斯创立了交易费用的分析框架。科斯认为交易本身是有代价的，和其他资源一样具有稀缺性。企业和市场是资源配置的两种机制，当市场交易费用高到一定程度以后，企业组织就会代替市场。而企业的边界不是无限扩张的，因为企业组织协调要素也需要成本。企业的边界由企业内组织交易的边际成本和市场交易的边际成本决定，当二者相同时，企业和市场边界达到均衡状态。
在《社会成本》一文中，科斯进一步分析了交易成本对制度和产权界定的影响。“科斯第一定理”认为，当交易成本为零，权利界定没有那么重要，因为无论权利如何分配，通过交易总能实现帕累托最优。在新古典经济学理论中，正是假设交易费用为零，通过市场机制作用，资源能够实现最优配置。根据“科斯第二定理”，当交易成本大于零时，市场机制作用发挥不再那么充分，权利界定会变得非常重要，能够对经济效率产生重要影响。
诺思将制度与交易费用的关系放在制度变迁与经济绩效的分析框架之内。交易费用是制度整体的函数，或者说所有正式制度和非正式制度的总体结构决定个人契约形式上的交易费用。因此，在不同的制度框架下，交易费用也不相同。通过比较落后国家和发达工业体制度体系可以发现，后者成功原因在于存在构成有效率市场的制度基础，如健全的产权和法律制度等。当制度框架有助于降低交易成本，经济主体会得到激励，提高生产效率，决定社会整体的经济绩效。
产权理论。德姆塞茨在《关于产权理论》一文中指出，在鲁宾逊的世界里，产权没有任何作用，因为产权具有社会性，调节的是人与人之间的关系，能够帮助人们在交易时，形成稳定的预期。产权能够保障所有者不受干扰的行使自己的权利，其具体方式由所有者决定。阿尔钦认为，“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利。”
综合以上定义，我们可以认为产权“不是通常意义上人们所理解的那样，它体现的不是人与物之间关系，而是物的存在及使用所引起的人与人之间的相互关系。”产权的表现形式包含私有制、共有制和国有制。私有制意味着所有者拥有排除他人行使共有权利的权利。共有制意味着由共同体所有成员行使的权利，这种权利不受其他人的任何干扰。国有制意味着国家按照可接受政治程序可排除任何人行使使用国有资产的权利。
产权的功能主要在于将外部性内在化。德姆塞茨认为产权的配置功能能够将受损或受益的效应内在化，而这取决于相应的收益和成本。当前者大于后者时，内部化便会有利可图，从而导致产权的产生。所以，新的产权的产生人们对于收益-成本变化的回应。收益-成本调整的来源或内在化来源是市场价格波动、新市场产生、技术进步或不合理的旧产权调整。当共同体对私有制偏好给定情况下，新的私有产权和国有产权形成来源于技术和相对价格的调整。
德姆塞茨以土地所有制为例进行研究，说明在共有制情况下，个人对共有权利的追求，必然会对他人产生影响，其产生的成本由其他人来承担，这样资源会很快消耗殆尽。在人多众多情况下，人们达成一致协议的谈判成本会很高，并且还要考虑到监督协议实施成本，这些成本都会很高。在这种情况下，国家或政府倾向于将土地私有化，这样可以将外在成本内在化。这样所有者能够凭借私有产权排除他人的权利，对收益和成本进行计算，产生了提高资源效率的激励。即便如此，私有者之间也会产生外部性。此时，外部性谈判的成本大大降低，只需要少数人之间达成一致协议。
制度变迁和创新理论。在新制度经济学的理论体系中，对于制度变迁和创新的研究仍然沿用主流经济学收益最大化的分析框架。制度创新的动力来源于“利润的增加”。当预期收益高于成本时，某项制度就会被创新。在给定的环境条件下，潜在收益无法实现，才导致新的制度安排的形成。一般情况下，有2种情况会导致新的制度安排：一是创新改变潜在收益；二是创新成本的降低使得变迁划算。
制度创新是一个长期过程，制度需求的产生到制度供给形成需要一个时间段，即“滞后供给”。一般情况下，制度创新分为五个过程：第一是认识和组织阶段，即形成初级集团阶段。某些个人或组织能够预见潜在收益，并且认识到只要采取行动就能获得收益。他们是制度创新的推动者和首创者，被称为“初级行动集团”；第二是发明阶段，初级行动集团提出制度创新的方案，为下一阶段的实施做好准备。第三阶段是菜单选择阶段。初级行动集团对制度创新方案进行比较，选择最优的一项。
第四个阶段是启动阶段，即最佳制度安排选择到实际经营之间的时滞。此时，可能形成次级行动集团，来帮助初级行动集团获得利益。第五阶段是实现阶段，即初级行动集团和次级行动集团相互协作形成新的制度安排，获得利润。戴维斯和诺思认为制度创新是制度均衡和不均衡之间不断交替变化的过程。当在现有制度安排下，资源配置达到帕累托最优，不存在潜在利润，或者获取潜在利润的成本高于收益，或者制度环境导收入再分配无法实现。此时，我们称之为制度均衡。
结语
制度均衡说明现存的制度结构达到帕累托最优。但是一旦某些外在事件导致获取潜在利润的机会存在，制度均衡状态转化为不均衡，制度创新会再次出现，使得制度不均衡回到制度均衡状态。诺思等人把这种均衡-非均衡-均衡的过程称之为制度变迁。
