买房时，我们经常会看到一个专业名词：房屋产权所有人。
从字面意思上就能看懂，就是指对房屋拥有所有权的人，简称产权人。
而除了房屋产权所有人外，还有一种涉及多人共有房屋的情况，那就是房屋共有人。
此处敲黑板——
产权人和共有人，其实是两个概念！
经常有人会傻傻分不清，对这两个概念混淆不清。事实上，这两者的区别相当大！
今天的买房干货，壳壳妹儿就来教大家正确认识产权人和共有人二者的区别。
首先，二者在概念上就有很大的不同：
房屋产权人：即房屋所有权人，是指房屋权利的所有人。
房屋共有人：是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的相应的义务。
房屋共有人包括了持证人和共有人。持证人是指房屋的所有权证由谁来持有。无论房屋是单独所有还是共有都只有一个产权证，所以要有个持证人。而共有房屋的每一个所有权人都可以叫做共有人，但持证人只能只有一个。
如果房屋存在共有人，那么处置该房屋需要所有的共有人同时到场签字。
一般来说，产权人对房屋的产权持有比例是%，享有对房屋享有出让、赠与等处置的权利。
而共有人因分为“按份共有”和“共同共有”两种，所享受的权利和义务也有所不同。
“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务
“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务
后续若是房屋有转让、赠与等情况，就需得征求全部共有人的意见，才能进行房屋财产的分割。
其中有一个特殊情况，即夫妻间对于房屋所有权都是共同共有的，除有特殊约定外，二者是对该房屋不分份额的共同享有权利并承担义务。夫妻之间对于该房屋的收益、处置权利都是相同的，没有任何区别。
而若是非夫妻关系购买的，可以协商确定分割方式，或者若是按份共有的，可以按照自己的出资份额来享受对应的权益。
根据我国最新《民法典》第三百零四条规定共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
另外，共有人还有一个权利，就是可以优先购买房屋。依据《民法典》第三百零五条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
产权人很好判定，就看产权证上写的是谁的名字，谁就是产权人。但是要注意，这里说的产权证全称叫《房屋所有权证》，也就是我们经常说的房产证。
注：▲图源网络
但自年开始，房屋所有权证就与土地使用权证书合二为一，变成了不动产权证，此后新购买的房屋，都是直接颁发不动产权证（此前的房产证仍然有效）。
注：▲图源网络
那若是名字不在不动产权证上的共有人该怎么办呢？这时候，就需要一个《房屋共有权证》。这个证是《房屋所有权证》的附件，一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以证明共有房屋的归属。
如果房屋所有证上没有写共有人的名字，后续要加一个共有人，就可以在房屋共有权证上增加名字。在办理房屋共有权证时，需要共有人都到现场办理。
若是按份共有，就可以按照自己的房屋份额办理《房屋共有权证》，但若是共同共有，就要房屋共有人办理《房屋共有权证》。
注：▲图源网络
要注意的是，由两个或两个以上的合法继承人同时继承一套房屋的,可以按份共有,即房屋共有人按照各自的房屋份额对所继承的共有房屋申请办理《房屋共有权证》；也可以按共同共有,即房屋共有人对共有房屋申请办理《房屋共有权证》。
毫无疑问，房屋产权所有人是必须要有购房资格的，有购买的资格，才能购买房屋。
而共有人则要看情况。按照成都的规定，若是家庭成员共同购房，就应都具备购房资格（夫妻双方共同购房的，只需一方具备购房资格即可）。
PS：若是购买新房，夫妻中只有一人是刚需资格，另外一个人不是刚需资格或者没有资格，共有购房只能使用普通资格。要么就是用刚需资格单独购房，合同和房产证都是一个人名字，除非写了单独所有，否则也算作婚后财产。
但是房屋共有人要想再买房，可能也会被占用购房资格。按照成都规定，以家庭为单位买房，若是家庭只有夫妻双方和未成年子女，未成年子女不满18周岁，若是和父母共有一套房屋，后续子女18周岁后独立成为一个家庭后，这套房就有可能会占用其购房资格！
但如果是非同一家庭的多人共同拥有一套住房，则各计一套已拥有住房，也会占用购房资格！
所以，综上所述，房屋共有人，也是享有部分房屋产权的，所以共有人也叫做房屋产权共有人。若你是房屋共有人，在买卖房屋时，无论你是按份共有还是共同共有，都千万要记得维护自己应有的权益！
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