《财经》记者黄慧玲实习生路迅编辑
陆玲5月31日，首批基础设施公募REITs公开发售。经过大比例战略配售以及网下投资者认购之后，首批REITs留给公众投资者募集的份额均不多。根据认购价格计算，面向公众投资者的合计募资规模约为20亿元。《财经》记者从多家基金公司了解到，该批产品不到一天时间便已售罄，将提前结束公众投资者部分的募集，超出部分按比例配售，预计最低配售比例将低于2%。据渠道消息，富国首创水务REIT网上认购部分截止上午的时候超过30亿，截至发稿前最新数据为60亿元。博时基金有关人士告诉《财经》记者：“今天中午的时候就有四十多亿了，远远超出计划的份额。”与公众投资者的高涨热情相对应的，是关于“公众是否适合参与REITs”的业内讨论。支持者认为REITs为普通人提供了优质资产的低门槛投资方式。反对者认为REITs与普通基金差异较大，设计复杂，且底层资产判断难度较大，不适合普通投资者。REITs是否适合普通投资者？现在没买的话，上市后再买来得及吗？二级市场价格将折价还是溢价？《财经》记者从业内了解到，监管层对首批REITs资产审批要求很高，资产质量相对较高。目前REITs投资者仍以机构为主，场内换手率大概率较低。此外，《财经》记者梳理发现，有一个问题可能被大部分公众投资者忽略了：此批REITs均采用成本法估值。基础资产买入时间点的价值为资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，所以理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。这也意味着，产权类REITs的资产增值部分无法体现在基金净值中，但可能体现在二级市场里。未来REITs将折价还是溢价，多了一个未知数。“聪明的投资者会发现其中的差异，根据资产的公允价值重新定价。”有基金经理认为，产权类REITs二级市场的价格很可能因此收敛折价，甚至产生溢价。REITs是否适合散户？复杂而陌生的新事物，动辄上千页的招募说明书，大比例的机构投资者，流动性较差，每半年公布一次净值……对于首批发售的九家基金公司来说，推广REITs产品的过程，也是一次艰难的科普过程。许多业内人士就此认为，公募REITs并不适合个人投资者。“得看散户的投资风格是什么。”博时招商蛇口产业园REITs基金经理胡海滨告诉《财经》记者。“如果你是长期持有，就为了获取一个稳定收益，而且还对资产增值有一定期望，那么买REITs也是可以的。”胡海滨介绍道，从海外经验来看，美国的个人投资者主要是用个人养老金账户再投REITs。由于养老金账户就是资金投资期限特别长且追求资产稳健增值为投资目标的，REITs的特点与养老金账户的投资目标非常契合。从国内情况来看，REITs还是以机构投资者为主。根据发行规则，除原始权益人持有的战投份额外，剩余份额的至少70%必须由机构投资者购买，因此国内REITs在一级市场上主要的参与者还是机构投资人。首批公募REITs每半年披露一次基金净值，使得基金上市后的交易更像一场盲猜游戏。届时场内流动性将如何保障？华东地区一位REITs负责人告诉《财经》记者，基金的净值实际上是基金净资产的概念，即为财务报表的概念，REITs不能像普通基金一样做到每日更新。“未来折溢价均可能出现。折价的情况主要是由于流动性引起的。为了维护市场的流动性，目前各基金都请了做市商来维护市场的流动性，具体流动性的效果和产品的投资者结构也有关系。”富国基金认为，从目前首批产品的投资人构成来看，机构投资者占了大多数，且带有锁定期的战略投资者占比较大，再加上有做市商的机制，上市后的价格波动空间可能相对有限。“虽然战略配售的部分均有锁定期，但其中除了原始权益人以外的战略配售部分锁定期为一年。也就是说，上市一年后流动盘会明显增加，且加上配有做市商机制，能够有效提高流动性。”富国基金表示。胡海滨认为，REITs的换手率天然低于股票。大部分投资者都是奔着长期持有获取稳定收益的目的而来的，买入之后也不愿意卖。“如果一个REITs被长期投资者认可，那么发行上市之后一段时间，经过充分换手之后，可能最后它的全部份额都被长期持有人持有了，这样的话二级市场就几乎没有卖盘，自然也就没有太多流动性了。”上市后折价还是溢价？《财经》记者梳理发现，未来二级市场的折溢价情况，还与一个重要因素息息相关：对于产权类REITs来说，目前的估值方式以及由此呈现的净值无法体现资产增值的部分。招募说明书显示，首批产权类REITs的基金记账方式均采用了成本法记账。成本法是相较于公允价值法而言的一种方式，基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。对于产权类REITs项目，投资者除了
