每次发文，后台总会有小伙伴留言：豆沙妹儿，成都还有小户型房源吗？ 怎么都是大户型，有木有小户型推荐哇？ 惹不起惹不起，为什么户型都这么大！每每看到这里，豆沙妹儿都是一声叹息。为什么现在市场上已经难以找到小户型的普通住宅，难道真的换房、改需已经成为了市场的绝对主流？在改善当道，大户型横行的如今楼市里，买到一套属于自己的小窝，怎么它就这么难！不少购房者在经历了屡摇屡败，没得小户型可选的种种窘境后，甚至打算投身公寓行列。对啊，如今成都住宅限购限贷，公寓不限贷不限购，而且面积又小，总价又低，我何不直接去买一套公寓呢？但，公寓真有这么好吗？stop！如果你是纯自住的刚需购房者，豆沙妹儿劝你一定要三思而行！为什么不要买公寓？我们常常在地铁、商场等地看到很多类似“不限购”、“首付5万起”、“买地铁精致套一”等的公寓宣传广告语；也常会在抖音里刷到一条条精美的公寓视频，“十几万，为自己买了一套温馨的公寓。女人，就要对自己好一点”等类似的鸡汤文案；更会在电视剧里羡慕那些都市白领，在结束一天的疲倦后能拥有属于自己的一片天地。诚然，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段等优势，而且价格与住宅持平甚至更低，户型从小至大，能满足不同购房者的需求，门槛低条件少，轻轻松松即可上车。但今天豆沙妹儿就从自住和投资两个角度分析，为什么我不建议你买公寓。从自住角度分析01从土地性质看，商住公寓一般为综合性用地（商住）或商业用地，在这种用地上加盖的房子主要是商用，此类用地的产权年限一般为40年。而住宅是居住用地，产权年限为70年。目前商业用地产权到期后，据坊间传言需要缴纳土地出让金后继续使用，但目前还没有红头文件明文公布出来。而住房建设用地使用期届满时，自动续期。也就是说你的房屋即使到期了也还是你的，不用担心到期会被回收或者缴纳高昂的费用。02从居住舒适度看，我们知道，几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，平面图一般如下图所示，长长的走廊镶满了一个个的隔间。图源：大胡子说房这种结构导致居住密度大，上下班高峰期等待电梯时间较长。且公寓一般日照及通风严重不足，楼下也几乎没有什么公共活动区域和绿化景观。而住宅大多为3梯5户，3梯6户，配置高一点的有2梯4户，2梯2户。豆沙妹儿随便dia了一个楼盘的户型图，供大家对比。一般而言，住宅户型讲究朝向，房屋大多为南北或西南朝向。采光及通风能有保障，小区内部设施及中庭环境也可供业主享受。除了梯户比和户型的不足，外部的环境也是需要考量的重要标准。公寓周围可能是办公室，也可能是酒店。进出人员鱼龙混杂，你永远不知道你的邻居会给你带来什么样的“惊喜”。而住宅相对来讲居住更纯粹，小区物业及治安有保障，安全性和私密性更高。03从居住附加值来看，商业公寓都不能落户，不带学区。这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住或者办公，就是租给别人住或是办公，不具备住宅的其他附加功能。而住宅符合条件即可落户，每年根据最新的划片就读范围，可以确定子女正读的学校，有学位、学区之分。04从居住成本看，公寓是商业用途，水电费用属于商用水电费用，物业费也高昂。如居民用水3.5元/吨，而公寓水费5.2元/吨居民用电每度0.元，公寓电费每度1.48元同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平因公寓室内日照及通风不足，夏季室内闷热难耐，冬季又阴冷潮湿，随便开开空调一个月电费就三五百，居住成本较高。可能很多人会说，豆沙妹儿你说的这些我都明白，但是公寓便宜啊！不错，总价低可能是公寓最大的优点了，但你知道吗？首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求全款。举个例子，假设公寓和住宅的单价都是1万/㎡，你有30万的资金可以上车，那么：从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/套一公寓；选择住宅，你可以拥有平的套二/套三之家。而且公寓公摊率普遍在25%-30%之间，这就意味着如果你买的公寓建面是60平，套内就只剩40平左右。从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实跟住宅相差不了多少。从投资角度分析看完以上又有人要说啦，我可以把公寓转手卖出去啊。但这里你要清楚，公寓在出手时，需要缴纳多种税费：当然了，如果你是不缺住宅，手里有闲置资金的投资客，那么长期持有赚取租金，公寓还是可以考虑投资的产品。不过公寓变现能力周期长，买公寓投资时，一定要做好长期持有的心理准备，这才是购买公寓最基本的逻辑。科普小Tips很多人听说有70年产权的公寓，这到底是怎么回事呢？它和普通住宅又有啥区别?答：两者在产权比例、首付比例、贷款年限上都一样，可以用于落户，并且在契税缴纳享受和住宅同等的比例，差别不大。其区别在于：70年产权的公寓和普通住宅区别就是光照不同：冬至日当天，普通住宅的日照时长大于2小时，而住宅公寓的日照时长不足2小时。仅此而已。所以大家在买房时一定要多加辨别，千万不要被“套路”了哦。文末总结最后豆沙妹儿再来打个总结吧：1、如果你有购房的打算，建议你优先购买住宅。如果实在没有购房资格了，再去酌情考虑买公寓。2、不要想着先买套公寓过渡，一方面公寓的涨幅跟不上住宅，另一方面是公寓的价值主要在于收租，而不是房价增值。3、如果你是手里有闲置资金的投资客，那么长期持有赚取租金，可以考虑公寓产品，但要做好充足的心理准备哦。
