本期视频直播栏目邀请的嘉宾是西南酒店投资人郑钱莹女士。
郑钱莹女士投资年龄3年，投资数量2个，个人总投资金额近3千万。投资中端以及单体酒店，包含麗枫、自有品牌。
作为“酒二代“中的一员，在19年底加盟麗枫酒店前，郑钱莹做的一直是下沉市场单体酒店。期间经历了从单体到加盟，从自有物业到租赁物业做酒店的转变。
在直播中，郑总列举了自己投资酒店前期的投测、筹建、经营中的具体案例；从新手小白的角度讲述作为新手投资人，自己踩过的“坑”；以及从单体到加盟的转变过程中的决策依据。希望给后续投资人尤其是新手投资人有所参考。
以下内容，根据直播对话中郑钱莹的自述整理：
从教育工作跨行到酒店投资圈
最初，我从事的是教育行业，作为财经高校教育者，从教书育人中获得幸福感是我工作的动力。
因为家里从事酒店行业，多年的耳濡目染之下，对于酒店还是有一定的了解和熟悉的，加上我又是一个喜欢挑战的人，我认为做实业会更有获得感。
秉持着想做一个好项目的初衷，于是我从教育行业里出来，转行到了酒店投资圈。
年以前，做的一直都是单体酒店。年，通过市场调研后，了解到连锁酒店蓬勃发展，加上昆明市场中端酒店数据不错，正好有投酒店的想法，就选择了加盟中档连锁麗枫酒店。
加盟中端连锁：麗枫酒店
作为家乡，我对于昆明的熟悉程度是很高的，于是我选择在昆明加盟酒店。
在选择加盟麗枫之前，我对昆明各连锁品牌的市场占有率以及市场表现进行了分析。当时考虑的品牌有全季、亚朵和麗枫，最终选择了加盟麗枫的原因，在于：
1、标准化的产品
从侧面了解到，麗枫的产品体系较为完备，重视产品创新，会侧重于对产品的不断打磨和优化升级，也很重视服务细节和差异化体验。
2、会员体系支撑
会员体系搭建成熟，并且转化率较高，能够为后续客源带来保障。
3、专业的运营体系
麗枫的运营体系较为落地，能把管理资源下沉到一线，使品牌标准能切实的执行。并且，也重视专业人才的培养。
在投测方面：
年，就有了投资酒店的想法，因此当初就进行了市场调研，开始选择适合自己物业的品牌，分析所在城市、所处商圈、面对客群等因素。
在投测过程中，我除了与品牌公司进行沟通以外，也有向资深投资人做请教，整个酒店投资的过程，一定不能“闭门造车”，要听取多方的意见，再结合自身实际情况做出理性判断。
在装修方面：
酒店从筹建到落地，一共花费了8个月的时间。其中装修6个月，办证2个月，相对而言其实是比较长的。酒店共有90间客房，单房造价约10万，该项目总投资约万。
除了采购品牌要求的物资外，我还购置了一些锦上添花的物资，因此家具厂商出品时间晚了。不仅导致运营物资采购成本超标，还拖延了整个装修进度。
装修完了以后，要去办证时，遇到了疫情，因此也拖延了开业时间。
经营状况：
最终，医院的这家麗枫是在年4月开业的，即使处在疫情期间，也没有经历爬坡期，经营数据马上达到了理想状况。后面2年，由于疫情反复的关系，经营数据随疫情的发展而波动，庆幸的是，整体营收还是优于同行的。
从财务数据来看，并没有亏损，略跑赢大盘，原因如下：
①前期的市场调研较为充分，项目在筹建的时候，位置选择的好，好位置能够决定开业之后80%的业绩；另外，作为一个标准化的产品，项目的工程质量可圈可点，后期维护成本小。
②优化成本，包括固定成本和可变成本。固定成本主要指的是租金，在疫情之下，我们协商降租、免租。可变成本方面，在保证酒店的运营和服务质量的前提下，对人员配比、架空做了一定的调整；另外，安排工程人员进行每天对电表进行测算，定期复盘，降低能耗成本。
项目满意点：
对于投资人而言，酒店装修时施工方的选取很重要。
在这个项目装修之前，我和我的团队去了不少主要城市，走访了多家麗枫门店，根据工程质量和工期、在营项目投资人的评价进行多方对比，最终敲定了合作施工方。
施工方在工程质量把控上做得不错，在2年多的后期运营里，项目也没有出现太多的维修问题。
项目遗憾点：
①项目装修期间，正值春节，为了赶工没有做样板间，导致房间布局设计上有所缺失。
②在进行投资测算时，为了尽快促成签约，没有在租金、物业费上进行更多博弈。
新手上路：没躲过的坑
在投资的道路上，交“学费”是不可避免的。但只要决策不出问题，就不会给项目带来毁灭性的打击。
一、新投资人最易入的坑
从项目筹建期开始，及时签署一系列合同，可以避免后期的推诿和扯皮。法务毕竟不是专业的酒店投资人，有些问题容易忽视，因此投资人不能一味依赖法务，要做到亲力亲为，自己对合同的内容进行严格把控。
这里所说的合同包括两种：
物业合同：除了要写明租金和租期外，还要留意消防。另外，了解清楚物业的产权情况很重要，能杜绝后期不必要的法律诉讼。
装修合同：是总包还是半包，明确违约责任、纠纷处理方式。
二、可依赖品牌方的环节
核心物资采购：尽量选择品牌供应链的产品，原因如下：
①品牌方对供应链公司的要求很严格，并且有自己的硬性标准；
②集团采购的质量和售后服务比较有保障；
③从品牌的统一性、质量保障以及物流速度来讲，采购品牌方的产品更合适；
④集采平台之外的渠道采购，很可能会出现各种售后问题，而且便宜没好货，容易被坑。
品牌运营标准：连锁品牌通常都有一套完整且成熟的运营体系，沿用即可。
三、需投资人亲力亲为的环节
①门店财务管理体系
财务虽然掌握财务知识，但是对酒店行业的专业名词可能知之甚少，因此投资人应加强自身的学习力，对财务风险点、品牌费用收取和组成、日常对账的方式要有明细的了解。
②核心员工培养
拿我们的麗枫门店举例，开业2年多，因为员工个人原因及工作跨省调动，店总换了4、5个。店总的频繁异动对门店运营的稳定性影响很大，因此投资人需要花心思培养核心员工，增加员工的归属感。
投资建议
品牌：
过去十年，伴随着中国经济的高速增长，酒店行业也随之蓬勃发展，各个酒店品牌也在高速扩张、跑马圈地，在此过程中，部分品牌也与初心相违背，希望日后品牌能更多的站在与投资者共赢的角度，给投资者提供更多的支持。
同行、媒体：
加盟了麗枫之后，认识了不少行业内的优秀的投资人，感谢他们给我提供的建议与帮助。未来也希望能和他们进行更多、更深层次的交流与探讨。
另外，也要感谢诸如次方点评这样的行业媒体，给我们投资人搭建平台，让我可以与更多投资人进行连接与资源共享。
新投资人：
许多新手投资人认为加盟连锁酒店后，委托职业经理人打理就好，自己需要操心的事少。其实并不是这样的，酒店投资，需要专业的人做专业的事，自己还是要进行相关行业知识的学习。
疫情当下，酒店并不是一个绝对稳妥的行业，其实它的波动也还蛮大的，需要根据经济周期做出投资选择和判断。
关于未来
未来，我计划做个人品牌。我认为酒店投资也像做菜一样，好厨子能根据自己的想法做一道有创意的菜，口味能得到食客的认可；相反给定配方的菜，就是按照标准来烹制，没有那么大的吸引。
当然，从单体到加盟，再到单体，需要充分的决策依据：
从需求端考虑，要根据市场缺什么进行选择标准化产品，还是小众精品，或是有影响力的品牌。
从自身情况来讲，如果选择单体，需要对自己打造产品的产品力、营销力、执行力要有充分的信心，最好是经验丰富的投资人。
从酒店投资模型来看，随着人力成本、租金成本不断攀升，中端酒店同质化程度过高，未来我自己在酒店投资方面，会逐渐向中高端靠拢。
目前我手头上正在进行的有两个项目：
①存量物业改造：下沉市场老旧酒店改造
因为是自持物业，没有房租的压力，风险相对可控，投入较小。
②西南二线城市物业
坐落于昆明市核心区域（商场、电影院一应俱全，覆盖吃喝玩乐），预计明年年中交付，预期交付时疫情估计能够见底。
在自身条件方面，这是一幢㎡左右的独栋物业，我们计划打造间客房，初步定位为中高端品牌。
我入行时间虽然不长，但认识了不少优秀的投资人，他们身上的活力、创造力、源源不断的热情值得我学习，未来，希望能和更多专业的投资人进行交流、探讨。
也希望自己能够调整心态，以长期投资的思维来看待酒店投资。
