棚户区改造，是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。8月底，怀柔区的张大爷高高兴兴地拿到自己回迁房的不动产权证书，看到上面标注按经济适用住房管理字样，一下就糊涂了。为什么自己的回迁房，按照经济适用房管理，立刻向开发企业咨询。结果开发企业对这块也不太懂，又打了一圈电话才问明白。今天就和大家聊聊按经济适用房管理到底和经济适用房区别在哪里？
什么是经适房
经济适用房（以下简称经适房）是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。经适房根据销售对象、上市交易不同，又分为一类经适房和二类经适房。
一类经适房
一类经适房，就是大家现在比较熟知的，属于保障性住房的经适房。《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发〔〕27号)规定，经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
经适房限定申请人需要是北京市城镇户口，家庭收入还要符合设定的条件。满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府决定不回购方可出售。按照市场价格出售所购住房时，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款（年4月11日（含）前签订购房合同按出售价格的10%补交土地收益等价款）。
二类经适房
二类经适房一般是回迁性质或安居性质的房屋，例如本文开头部分说的棚户区改造回迁房，在房产证首页处会标示按照经济适用住房产权管理“。这里面，重点词汇有三个“按照”、“产权”、“管理”。二类经适房行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，和商品房的主要区别是要缴纳网签价3%的土地出让金，缴纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
两类经适房的区别
1.转让时间限制。一类经适房，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房；二类经适房只要产权人拿到房屋所有权证即可上市出售。
2.国家出让土地使用权收取的费用不同。一类、二类经适房都需缴纳契税、增值税、个税、且计算方式相同，都是根据是否首套房，房屋面积、网签价以及是否满五唯一等因素确定。二者不同之处是一类经适房需要缴纳土地收益等价款，二类经适房缴纳土地出让金。大家注意一下，土地收益等价款（土地收益金）和土地出让金，不是过户产生的税费，而是国家出让土地使用权收取的费用。在这，在和大家引申解释一下什么是土地收益金、土地出让金。
土地收益金，指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
3.上市时用不用到区住保部门办理申请手续。一类经适房，在已购经济适用住房满足相关条件上市出售时，申请家庭要先持相关材料到户口所在区住房保障管理部门提出申请，同等条件下，区县住房保障管理部门可以优先回购。区县住保部门放弃优先购买权情况下，房屋才能上市交易（关于经适房上市材料及流程可以看一下
