作者：蔡卫华
编者按：按照全国人大及其常委会的工作计划，民法典编纂工作按照“两步走”的思路进行：第一步，编纂民法典总则编。《中华人民共和国民法总则》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第五次会议于年3月15日通过，自年10月1日起已经施行。第二步，编纂民法典各分编，合并为完整的民法典草案审议通过。年以来全国人大常委会已经就民法典各分编分别进行了审议，计划于年将民法典各分编一并提请全国人民代表大会会议审议通过，从而形成统一的民法典。《民法典》编撰和施行，特别是物权编，与不动产登记工作密切相关，民法典编撰是统筹考虑不动产登记相关问题并加以解决的最好时机。自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）蔡卫华研究员在至年间，结合民法典编撰撰写了一系列不动产登记方面的文章，针对国有农用地使用权法定化、异议登记的法律效力、不动产抵押登记、矿业权统一登记等问题提出了立法建议和意见。
年3月16日全国人大审议通过的《物权法》第十条明确规定了不动产统一登记制度，年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》落实了这一规定。目前，不动产统一登记制度已经全面落地，房屋所有权和土地使用权作为一个权利进行登记发证。但是，由于房地长期分离，社会公众甚至不动产登记机构并没有把房屋所有权和土地使用权按照一个权利。《物权法》甚至《不动产登记暂行条例》仍然把房屋所有权和土地权利并列，如《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《不动产登记暂行条例》也将两个权利并列，其第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：……（二）房屋等建筑物、构筑物所有权……（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权……”。实践中，不少人甚至登记机构工作人员用“房产”代替“房地产”或者“不动产”概念，这肯定不利于不动产统一登记工作的推进。
一、房和地密不可分，属于一个不动产
在古罗马，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”，土地所有权“上达天宇、下及地心”。土地包括地上建筑物等不动产，甚至包括地上跑的野兽等动产，土地的概念非常广。在现今社会，在大陆法系国家，《德国民法典》第九十四条第一项规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部分”。在英美法系国家，按照《牛津法律大辞典》《元照英美法词典》等的解释，土地是由地表、地表上空以及地表下部所组成的一个立体的空间，以及在其中生长或永久附着的任何东西。它包括地上的空间，地下的泥土，生长在土地的植物，建在地上的建筑物、固定设施，土地附属物及土地的权益等。可见，不论是在大陆法系国家，还是在英美法系国家，房屋等地上建筑物都属于土地的组成部分，与地是不可分离的。
二、房屋和土地按照一个不动产登记单元进行登记
为了避免房地分离，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定了房地一体的登记原则，“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”《不动产登记暂行条例》第八条第一款也明确规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”至于不动产单元具体如何组成，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条作出了明确规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元……”
有人对上述条文第三款提出异议，提出不动产只有按栋登记时，房屋和土地才能组成封闭的空间，如果按套登记，只有一楼的房屋与土地组成封闭空间，二楼及以上的房屋都无法与土地组成封闭的空间，因此不可能形成一个登记单元。但是房屋可以根据不同情况，按照幢、层、套、间形成登记单元。因为按照原《房屋登记办法》第十条的规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
之所以存在这种观点，主要是这种观点只是将土地当作地表的泥土，只是把土地看做一个平面。其实《物权法》第一百三十六条早已经明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”而且《物权法》第一百三十八条第二款明确规定，建设用地使用权出让合同一般包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”等条款，因此，原《土地登记办法》第五条第二款规定“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”，也已经将宗地定位为空间概念。由此可见，出让土地不仅仅只是出让的一个平面，而是出让的一个立体空间，出让合同不仅要约定出让的面积，而且要约定出让的空间范围。房屋可以分成多少层，土地空间就可以分成多少层，而且房屋肯定是在土地的空间范围内的，否则就超容积率了，不仅要补办手续而且还要补交出让金。第二层以上的房屋确实无法与地表形成封闭的空间，但是第二层的房屋肯定在第二层的土地空间范围内。如果将土地理解为立体的，就容易理解房屋和土地形成封闭的空间了。
由于《物权法》和原《土地登记办法》已经将土地由平面扩展到空间，因此登记发证时应当不仅登记面积，而且应当登记体积。在实践中，出让的是以平面和竖向界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。国有建设用地使用权出让合同中不仅要约定出让宗地的平面界址，而且要约定出让宗地的竖向的上、下界限。合同不仅要附平面界址图，而且要附宗地竖向界限图。但是登记实践中，目前登记的只是平面的面积，没有登记立体的体积，所附的只是平面图，并不是立体的三维图。所以，出现以上观点并不奇怪。
三、登记实践中无法将房屋所有权和土地权利分开登记
严格来说，可以存在单独的土地权利，但不存在单独的房屋权利。因为没有房屋时，土地权利可以单独存在，但是建房之后，房屋和土地组成了新的权利，这个权利叫什么，应当法律规定。《不动产登记暂行条例实施细则》起草时，曾经想将其表述为“房地产权”。“房地产”这个词在法律里面出现过，但是我国所有的法律里面都没有出现过“房地产权”这个词，如果《细则》这个部门规定直接表述“房地产权”，肯定违反了物权法定的原则，也不符合立法法的精神。因此，《细则》最后表述的是“国有建设用地使用权及房屋所有权”、“宅基地使用权及房屋所有权”、“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权”
但是，实践中房屋所有权和土地使用权是密不可分的，也必须在一个登记簿的簿页中进行记载，因此，《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知(国土资发〔〕25号)》所设计的不动产登记簿专门设计了“房地产权登记信息（项目内多幢房屋）”、“房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）”的簿页，将房屋的所有权和土地使用权放在一个簿页之中。严格来说，这不符合物权法定的原则，但是这也是无奈之举，权宜之计。
因此，建议借民法典编纂的契机，明确在法律中规定房地产权，以适应房地密不可分的自然规律和本质属性，更好的促进不动产统一登记。
作者：蔡卫华，自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）处长、研究员，本文刊登已得到作者授权。
