广大购房者在咨询买房的时候，经常会遇到房产中介或商住楼的销售竭力的推销”商住楼“，打出的口号大部分都是与住宅一样，没有什么区别，有的更是宣传“民水民电”只是与住宅产权不同，产权到期也就交个续产权的费用，并且费用很低的噱头，那么“商住楼”到底适不适合购买呢？我们今天简单聊下
什么是“商住楼“？
商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年，也就是大家俗称的"商业住宅“。那么购买”商住楼“有哪些缺陷综合土地的使用权年限为50年，也就是大家俗称的"商业住宅“。
“商住楼”与“普通住宅”的区别
1、产权年限不同：商住楼年限50年，住宅楼年限70年。
（1）70年产权到期的处理方式:根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
(2)商住楼的房屋产权是40-50年，但是《民法典》并没有对商住楼产权到期的处理方法做出相关规定。
在这里普及一个法律知识点：房产权是永久的，没有期限限制，土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿。如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。所以以后大家不要再纠结房产到期后该怎么办了，要么续费要么给补偿，一句话买的房子永远是你自己的，别人抢不了。
3、贷款问题：商住楼只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。贷款首付比率为50%，贷款时间短，并且利息比普通住宅要高。
4、[最重要]二次交易的费用问题：商业住宅在进行二次交易时缴纳的个人所得税按照二种方式征收：
(1)差额征收：差额的20%：对于能提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应缴纳税额的，将征收纳税所得额的20%计征个人所得税;
(2)全额征收：全额的3%：对于不能提供合法、完整准确的有关凭证，不能计算应缴纳额，比照《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。
对比下住宅的个人所得税征收方式：
（1）如果我们所售的房屋是满五唯一的房产，那么这种情况下是可以免征个人所得税的。
（2）如果我们所售的房屋是不满五唯一的房产:
A、如果纳税人(卖方)不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：个人所得税=计税价格×1%。举个例子：卖家不满五或不唯一的住房出售价为万售。全额的1%。那么，买房者需要缴纳的个人所得税为：×1%=1万元。
B、如果纳税人(卖方)能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用，那么个人所得税计算方法为：个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%。举个例子：卖方出卖不满五唯一的房子，计税价格为万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，买房者需要缴纳的个人所得税为：(-70)×20%=6万元。
总结一句话，这点是销售肯定不会主动告诉你的，这个相当于如果商业住宅在进行二次交易时会缴纳更多的税款，而普通住宅在交易时会有更多的优惠政策。（具体费用依据房产的实际情况和各地政策，差距会相当大）
5、入住成本：商业住宅大部分时商水商电要比普通住宅高很多，且有很多商业住宅是不同燃气的，只可以使用电磁炉。
6、居住环境：一般的商业住宅不具备小区的环节，都是建立在商场之上或者单独的公寓，“筒子楼”的结构，人员复杂，环境嘈杂。整体物业的管理难道也比较大。
写了这么多，那么大家觉得商住楼还能买么？其实对于一些好的商业项目，商业住宅还是具备一些优势的，但是如果是刚需或者对房产投资有期待的人群，小编还是建议大家谨慎考虑。如果对于房产还有什么其他问题，可以私信我哦~
