■本文作者：王智娜北京在明律师事务所
导语：在旧城区改建的项目中，除了在“货币补偿”与“产权调换”纠结之外，老百姓如果选择了产权调换，还要额外在“改建地段”与“就近地段”中操心。实践中，即使老百姓心里有个明确的意向，但征收方却早已做好了选择。本文，在明律师带您厘清两者的区别，并浅析实践中纠纷颇多的选择权问题。
实质上是“回迁”和“外迁”的类似说法。但是对于旧城区改建的项目而言，外迁的范围应该控制在就近地段。因此旧城区改建下的安置房屋在教育、医疗、交通以及购物、文化娱乐等其他基础设施上的差别一般不大。但是实践中人们对“就近”的理解还是有所差异：一公里、两公里算就近？并且由此带来的区位差异被征收人还是需要合理考量。
除开区位问题之后，两者的区别还在于“期房”和“现房”的差异。
若选择在改建地段的房屋作为产权调换的对象，由于需要将原有房屋拆除后重建，那么安置房必定是“期房”。期房的建设是存在一定风险的。且不说可能存在的房屋质量、安全隐患及面积缩水、配套与承诺不符等问题。一旦遇到征收项目迟迟无法完成或因故搁置的情形，长期拖延无法回迁所造成的经济上的损失、心理上的负担将难以避免。
而就近地段的房屋，在区位上与原房屋类似的情况下，往往可以“拎包入住”，从而尽可能不打破被征收人原有的生活秩序。但在明律师提醒您，就近地段的安置房未必就一定是现房。因此还需要被征收人做好前期的准备工作，合理评估两种选择下的利弊。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”
而实践中颇有争议的情形是：如果被征收人产权调换的房屋选择在改建地段，征收方此时只提供就近地段的房屋是否违反法律规定？
从立法本意的角度而言，立法者也许是希望作出房屋征收决定的市、县级人民政府在无法提供改建地段的房屋的情况下，可以提供就近地段的房屋，从而体现了以人为本的精神。因此二者属于先后关系，正常情况下的选择权在被征收人手中。
但就字面意思解读，由于“改建地段”和“就近地段”在法条表述中属于并列关系，因此征收方只需要提供其中之一就符合法律规定，即选择权在征收方。也就是说，虽然被征收人要求在“改建地段”提供房源进行房屋产权调换，但是征收方可以依据法条的规定，选择在“改建地段”或者“就近地段”向被征收人提供安置房源。
情况变成了老百姓“改建地段”或者“就近地段”的房屋产权调换选择权让渡给了征收方，选择权实际上倒置。从而导致作出房屋征收决定的市、县级人民政府的通常做法与立法者的初衷相去甚远。
江苏省高级人民法院发布的《关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》中试图归回立法者本意，在“补偿安置方案的审查”中明确写明了司法裁判的审查点：“因旧城区改建项目征收个人住宅，被征收人选择改建地段房屋进行产权调换的，征收人是否提供改建地段或者就近地段房屋予以产权调换。”即征收人未将产权调换这道“选择题”的“选项”备齐，那么房屋征收补偿决定很可能是违法的。
然而以上《审理指南》只是司法领域的对该条法律的理解，缺少立法层面的明确解释。并且该《审理指南》只能指导局部地区法院的司法审判，其他地区的理解可能有所偏差。因此，改建地段还是就近地段，究竟由谁说了算？这一问题的答案还有待进一步讨论与研究。
在明律师提醒您，《审理指南》所起到的定分止争作用有限。在实务中对于“改建地段或者就近地段的选择权到底在谁的手里”还是引发了诸多争议。然而，越是存在法律空白的地方，律师所能发挥的作用越大。被征收人需要在专业律师的指导下朝着有利于己方利益诉求实现的标准上主张，从而最大程度上维护自身的合法权益。
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