小产权房，类似于“暗河”，不在城市商品房市场的明面上，但实际上存在着庞大的数量，为很多无力购买高价商品房的群体，提供了一种‘实惠’的选择。
老实说，风险与实惠并存，为避免“入坑”，简单聊一下，小产权的认定,什么情况下，我们还真可以大胆入手，捡个漏。
是否小产权房，不看位置，看土地性质一、首先，土地的权属性质，直接决定了是否属于小产权房。集体土地上的套房，一般都是算小产权房（能买房的人身份有限制，一般只能本农村无房的人才可以买）。土地权属是国有的，无论是出让还是划拨用地，都不是小产权房。
所以，是不是小产权房，土地权属是关键。集体土地上的小产权房，无法进行不动产登记，你拿不到个人名下的产权证。
二、最好不买，但有些情况下，风险不大，甚至可以低价捡漏。给你举2个方面的例子。
1、深圳的小产权房。
土地从集体土地变为国有土地，需要经过法定土地征收程序，但深圳占了原国土部年出台的《确定土地所有权和使用权》政策条款“农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有”的空子，深圳出台政策，所有农村转变为居委，除了“基本农田”，其他所有土地都为国有。
这一做法，广东省是认可的，但当时的国土部是不认可，并表示“深圳做法，下不为例”。
所以，深圳的“城中村”她自己出台的政策认定为“国有土地”，国土部门一直坚持“未经征收土地不是国有”，土地管理部门一直未认可国有土地，发不了相关产权证。（土地使用权证书是原国土部门核发）。这就形成了深圳的特色：多年来，城中村大量的小产权房，出售、出租。当地没有任何拆除、处罚等措施。
深圳不能自己打自己巴掌，凡是已经建起来的小产权房，暗地里都是可以自由买卖、交易的，只不过没有房产证罢了，以合同协议代替。
一句话：深圳的小产权房，形成了一套跟国有商品房一样的成熟的销售、买卖机制，且20来年运行稳定。你买风险不大。
2、建房主体不是村委，是国有企事业单位、原集体企业的，风险不大，甚至可以转为国有土地。
如果你想买的建在村庄周边的房子，原建房的主体是国有集体企业，如供销社、乡镇企业等，那一般可以买。集体企业的职工宿舍楼居多。
这类房子，按照《确定土地所有权和使用权若干规定》，是可以按国有土地确权登记，你只要按照建筑面积，补交土地出让金（补交标准各地不同，我们这里是按房子区域50-元/㎡），就可以办理国有出让性质的产权证，跟普通商品房一样了。这类房子是可以低价买入，捡漏的，要特别
