北京哪里治白癜风 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/商品房认购书的性质和作用基本案情董某与某投资公司签订了《合作协议》，约定董某投资该投资公司房产项目，待该投资公司取得房屋销售许可证后，双方签署商品房买卖合同。同时约定，相应的投资款作为购房款，同时约定了相应的违约责任即总投资的10%。该投资公司取得商品房销售许可证后，未通知董某签署商品房买卖合同。后该投资公司将房屋出售给案外人。董某向法院提起诉讼，要求（1）判令原、被告双方签订《合作协议》终止履行；（2）判令被告公司返还原告预付房款元，并承担利息损失，要求被告给付违约金元；（3）由于被告一房两卖，判令被告赔偿经济损失元；（4）判令被告承担全部诉讼费用。一审法院判决：（一）解除原告与被告就被告签订的《合作协议》；（二）被告返还原告预付购房款元，并承担相应利息；（三）被告向原告支付违约金元；（四）被告于判决生效之日起10日内赔偿原告元。宣判后，董某不服，提起上诉。二审法院认为，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予以改判。（一）维持一审民事判决第一项、第三项；（二）撤销一审民事判决第二项、第四项；（三）被上诉人于判决生效后返还上诉人首付购房款元；（四）驳回被上诉人其他上诉请求。董某不服二审生效判决，向抗诉机关提出申诉，抗诉机关以二审判决适用法律错误为由提出抗诉。再审法院认为，董某与该投资公司签订的《合作协议》属于商品房认购协议，应当认定为有效。结合本案实际情况，董某与该投资公司在《合作协议》中约定违约金计算方式为相当于该商铺总投资额的10％，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的相关规定。综合考虑董某订立《合作协议》及准备订立《天津市商品房买卖合同》的合理成本支出和董某已付款项的法定孳息等因素，该违约金的约定金额应予支持。董某主张的利息损失属于违约金赔偿的范围之内，董某主张该投资公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，属于商品房买卖合同缔结后，开发商以先卖后抵或一房二卖等方式恶意违反商品房买卖合同行为的加重处罚，并不能适用于本案，据此判决维持二审判决。争议焦点一、《合作协议》是商品房认购协议还是商品房买卖合同？契约分为预约和本约，预约是约定将来订立本约的契约。本约就是预约的结果，即约定将来要订立的契约。在商品房交易中，认购协议属于预约，商品买卖合同或者商品房预售合同（以下简称商品房买卖合同）相对于认购协议而言则属于本约。认购协议属于预约合同，其形式主要表现为意向书、认购书、备忘录以及定金收据和承诺书等。认购协议虽然属于预约合同，但其本身也属于契约的一种，只是其目的是确保在将来与相对人签署商品房买卖合同。理论和实践中，预约合同与本约合同不能仅以约定的合同名称或者使用的文字来认定，而应当依据当事人约定的实质内容判断。本案中，诉讼请求背后的基本逻辑就是《合作协议》属于认购协议还是商品房买卖合同的问题。如果《合作协议》被认定为商品房买卖合同，买受人的诉求就有被支持的法律基础。如果《合作协议》被认定为认购协议，则买受人的主张没有法律依据，仅可以依照已经生效的合同追究其违约责任，赔偿损失的主张肯定不会被支持的。一审、二审和再审法院均认定《合作协议》为认购协议，并未认定为商品房买卖合同。如果属于认购协议，则一审法院适用法律确实存在错误，即不应当支持买受人赔偿损失、利息的诉求，对于违约金则根据《合作协议》约定确定具体的金额。二、开发商是否应当承担赔偿不超过已付款一倍的赔偿责任？《合作协议》属于依法成立并生效的合同，法院最终认定其属于认购协议并非商品房买卖合同。《合作协议》签署后，开发商未按协议之约定通知买受人与其签订商品房买卖合同，并将房屋出卖于案外人，导致买受人合同目的不能实现，此时开发商已经违约，其依法应当承担违反合同约定的民事责任。《合作协议》中，当事人约定了违约金计算方式为房屋总投资额的10％，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的相关规定。一审法院在审理时，将适用于商品房买卖合同的条款适用于认购协议的本案之中，存在适用法律错误的问题，为此二审法院予以纠正，再审法院确认了二审法院的判决结果，从而厘清了买受人的诉讼请求应否得以支持的根本问题。拓展问题一、认购协议与商品房买卖合同区别？认购协议在何种情况下应当被认定为商品房买卖合同？认购协议符合下列条件的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则可以认定为商品房买卖合同。（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。通常情况下，认购协议包括当事人的基本信息、房屋的基本信息、房屋的总价款以及签署商品房买卖合同的时间、支付定金的时间等内容，根本不可能有这么完备的条款。实务中，判断合同属于预约还是本约，应当以当事人的真实意思表示为准。在认定当事人真实意思表示时通常通过考察相关内容是不是具备了商品房买卖合同的实质性条款。商品房买卖合同中，对于出卖人而言，其主要义务是将符合约定和法定用途的房屋交付给买受人，并协助完成房屋所有权转移登记手续。买受人的主要义务是依约支付购房款。基于这些基本认识，我们可以确定，认购协议中约定了当事人的基本信息、商品房的基本状况（所在楼栋、房间号、面积等）、房屋总价款以及支付方式和时间等内容的，则可以认定认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，应当为商品房买卖合同。如果认购协议未被认定为商品房买卖合同，如何处理？《合同法》和《民法典》均规定，依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当及时全面的履行约定义务。认购协议属于依法成立并生效的合同，根据规定，任何一方均应当依照约定履行义务。如有任何一方违反约定或者拒绝履行，则守约方有权要求继续履行、承当违约责任等。认购协议即使未被认定为商品房买卖合同，双方当事人也应当继续履行合同义务，按照约定签署商品房买卖合同。任何一方有违反，则应当依约承担违约责任。二、区分认购协议和商品房买卖合同的意义认购协议属于预约合同，商品房买卖合同属于本约合同，这是二者的根本区别。通俗讲，在认购协议中，当事人通常约定在一定期限内签署商品房买卖合同。根据《合同法》以及即将生效的《民法典》的规定，认购协议属于合同的一种，既然都是合同，区分二者有何意义？根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，如果开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋的，签署的商品房买卖合同无效，且开发商应当承担返还已付款、支付利息并承担违约责任，同时还承担不超过已付款一倍的赔偿责任。在具体案件中，如果认购协议被认定为商品房买卖合同，在符合其他条件的情况下，买受人可以主张前述规定的权利。
