北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求，1.判令确认位于河北省的房屋（下称涉案房产）归原告所有，并立即停止对上述房屋的强制执行、拍卖并解除查封；2.判令二被告承担诉讼费。
事实和理由：二被告民间借贷纠纷案在北京市东城区人民法院（下称本院）审理期间，被告周某慧将被告林某婕名下涉案房产予以查封。判决书生效后，被告周某慧申请强制执行，原告申请案外人执行异议。年本院作出的（裁定书，驳回了原告提出的执行异议。原告认为涉案房屋系自己在年9月9日以万元的价格从被告林某婕处购买，且一直由原告使用至今，只因国家出台限购政策导致涉案房屋无法过户，因此涉案房屋属于原告所有，故诉至法院。
被告辩称
被告周某慧答辩称，根据规定，不动产的设立、变更、转让，应登记，未登记不发生效力，房屋产权人以登记为准，涉案房产登记在被告林某婕名下，被告林某婕才是涉案房屋的所有权人，依据最高院关于执行过程中，查封、扣押、冻结财产的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，第三人已经支付全部或者部分价款并且实际占有的，但未办理过户登记的，人民法院可以查封的。
本案原告未支付购房全款，只有被告林某婕的收条，无法确认已经交付了房款，且查封前原告并未实际占有涉案房屋，原告因个人原因，未办理过户手续，理应自行承担相应责任，廊坊地区限购政策是年6月公布执行的，该规定只是针对非廊坊户籍居民家庭的限定，原告作为廊坊人并不在此限。如果说购房的时间是年9月，收到款项日期是年，双方理应及时办理过户手续，但双方在两年之内既没有办理过户，亦未在法院查封前进行实际入住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定中所列，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够得到法院支持的符合情形，故不同意原告全部诉请。
被告林某婕答辩称，同意原告诉请。年、年被告林某婕将涉案房屋转让给原告，双方在年交付完毕，由于涉案房屋的销售方一直没有为原告办理相应房产证，加之，原告名下有其他房产，受廊坊地区的限购政策影响，涉案房屋一直没有办理过户手续，待原告可以办理过户手续的时候，发现涉案房屋已被法院查封无法办理过户手续，故涉案房屋应归原告所有。
法院查明
年9月27日，本院向被告周某慧送达告知书，告知被告周某慧其与被告林某婕民间借贷案诉前财产保全已执行完毕，年9月26日已查封涉案房产，查封期限3年。
年5月15日，本院就被告周某慧与被告林某婕民间借贷案作出判决书，判决：一、被告林某婕偿还被告周某慧借款本金万元及利息；二、被告林某婕于本判决生效之日起十日内支付原告周某慧逾期违约金。
同年7月13日，本院向被告周某慧送达通知书，告知涉案房产查封期限3年（自年9月23日起至年9月22日止）。
在案件执行过程中，原告作为案外人提出执行异议，要求法院停止对涉案房屋的查封、拍卖。年8月20日，本院以原告与被告林某婕签订的房屋买卖协议载明的购房款为万元，现原告提交的署名为被告林某婕的收条金额总计为万元，原告未能将剩余价款交付执行且未提交其在本院查封前合法占有涉案房产的证据为由，裁定驳回了原告的异议请求。
另查，年3月1日，被告林某婕取得涉案房产的不动产权证书（权利人为被告林某婕、单独所有）。
庭审中，原告向本院提交了房屋买卖协议及附件（商品房买卖合同、装修合同、契税发票、维修基金收据、售房发票）、收条、转账记录、房屋所有权证、《永清县人民政府办公室转发县房管局等部门关于进一步加强房地产市场管控的实施意见的通知》（下称通知），说明原告与被告林某婕在年9月9日就涉案房产签订房屋买卖协议，房产售价万元，先交付定金50万元，年9月19日前付万元，余款80万元在办理过户手续当天支付。
原告在同月9日、17日分别向被告林某婕之夫赵某茹转款50万元（备注购房款）、8万元，并委托刘某鑫在同月17日向赵某茹转款60万元，其余房款均系现金交付赵某茹。被告林某婕分别于年9月17日、年4月9日分别出具收到万元和70万元的收条。被告林某婕对上述证据真实性无异议，被告周某慧对收条及转账记录以收款人并非被告林某婕为由，认为不能证明是支付的涉案房产的购房款，而且收条的真实性无法核实，案外人转款对证明购房款的支付没有意义，对其他证据无异议，但认为原告并不具备有购房资格。
为证明原告对涉案房产并未实际占有，被告周某慧提供了案件执行期间年9月房屋现场照片，说明涉案房产一直是毛坯状态，并无有人居住状态。对此，被告林某婕称年4月9日，原告付了70万元之后就把房本、发票、证件、大门钥匙交给原告。原告认同被告林某婕的上述说法，称房产因为质量问题所以一直没装修，想等过户后再装修，年6月份，原告想装修时发现房产被法院查封就联系被告林某婕。
裁判结果
驳回原告赵某峰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的的强制执行的诉讼目的，因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，即主要是物权，当然也包括部分法定优先权，要查清实体权利的性质和归属，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行。
本案中，被告周某慧依据已生效的判决书申请强制执行，执行中东城法院对被告林某婕名下的房屋进行查封，原告以自己系涉案房屋实际买受人和占有人为由，提出执行异议之诉。根据原告提供的证据显示，原告与被告林某婕签有房屋买卖协议，以总价万元的价格购买涉案房产，虽然原告向法院提供了被告林某婕出具的2张收条及向赵某茹转账的记录，意在佐证原告已付清全部房款，是涉案房屋所有人，但根据不动产权证书记载涉案房产的权利人为被告林某婕，而原告提供的完成购买交易的支付记录中只有50万元备注为购房款，且收款人为赵某茹并非被告林某婕，原告及刘某鑫向赵某茹付款性质亦未加以注明，原告关于其通过现金支付剩余万元之说，更无其他证据佐证。
根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定。现涉案房产仍登记于被告林某婕名下，原告所举证据以及被告周某慧提供的涉案房屋查封阶段的照片，均无法佐证原告关于其在法院查封之前，已付清涉案房屋的全部房款，以及对涉案房屋已合法占有，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之主张，缺乏相应的事实依据，法院对涉案房产采取措施并无不当，原告要求确认涉案房产归其所有，解除相应查封，于法无据，法院不予支持。
